Stikstof, netcongestie en tot overmaat van ramp een toenemend arbeidstekort: de bouwsector heeft het niet makkelijk. Maar waar veel bedrijven zo min mogelijk risico’s nemen in onzekere tijden, geldt dat niet voor Ballast Nedam Development, het vastgoedbedrijf van Ballast Nedam.
Zo lanceerde het bedrijf in 2021 zijn eigen ‘Besluit‘, een duurzamer alternatief voor het Bouwbesluit. Dat leidde tot het convenant Toekomstbestendig Bouwen. ‘Niet langer schrijft de overheid minimale eisen voor, bedrijven doen het voortaan zelf’, zei ceo Onno Dwars destijds. Hij staat sinds 2017 aan het roer van het vastgoedbedrijf.
Het Besluit houdt onder andere in dat het bedrijf toewerkt naar een wereld waarin iedereen vijf jaar langer gezond en gelukkig kan leven met een minimale footprint, en dat het standaard deelauto’s faciliteert bij projecten vanaf honderd woningen. Waar mogelijk worden woningen modulair en prefab gefabriceerd.
Ballast Nedam Development is daarnaast één van de initiatiefnemers van WeGrow. Dat brengt boeren die gewassen telen samen met bouwers die biobased willen bouwen. En deze zomer veilde het bedrijf de eerste carbon credit afkomstig uit een woningbouwproject. Zijn ‘Natuurhuizen’ slaan dankzij biobased materialen meer CO2 op dan de bouw kost.
Neemt Ballast Nedam bewust een voortrekkersrol?
‘Dat is eigenlijk gewoon zo ontstaan. Wij definiëren onze rol niet. Het helpt wel dat we veel meedoen aan aanbestedingen en tenders. Dat dwingt ons om creatief te zijn. Daarnaast: als we niet veranderen, dan worden we geconfronteerd met feiten. Dat zie je nu bijvoorbeeld met de stikstofproblematiek en netcongestie. Die feiten zorgen ervoor dat onze ontwikkelingen vertragen of stoppen.
Verandering is dus niet alleen belangrijk voor duurzaamheid, maar ook voor bedrijfscontinuëring. Het pad dat we zijn ingeslagen is niet houdbaar. Wil je levensvatbaar blijven, dan zul je je moeten aanpassen. Veranderen is onderdeel van elke overlevingsstrategie.
Kijk naar waterkwaliteit of drinkwater. We weten dat de problemen eraan komen, dus we kunnen er nu al op anticiperen om te voorkomen dat we straks blokkades krijgen. Bovendien gaat ook de druk om te verduurzamen toenemen. Vanuit de maatschappij, maar we zullen de gevolgen van klimaatverandering ook sterker merken.’
Interviewserie Horizon – Hoe versnellen we de duurzame transitie en welke barrières staan in de weg? In de interviewserie Horizon spreekt Change Inc. met ceo’s die aan de frontlinie staan van verandering. Over de dilemma’s die ze tegenkomen, de afwegingen die ze maken en de kansen die ze zien om hun sector én bedrijf duurzamer te maken.
In 2021 zei je tegen Change Inc. dat de bouw in 2030 klimaatneutraal kan worden. Hoe sta je daar nu in?
‘Het demissionaire kabinet heeft ons de afgelopen jaren niet geholpen om te versnellen. Maar ik denk nog steeds dat het kan. Technisch kan het al, we moeten alleen nog opschalen. Voor natuurinclusief bouwen en CO2-arm bouwen zijn er bijvoorbeeld al veel oplossingen, en wij bouwen al sinds 2017 helemaal gasloos. Dat leidde ertoe dat gasloos bouwen ook een wettelijke verplichting werd.
Het is nu aan ons als maatschappij om ervoor te zorgen dat die oplossingen het nieuwe normaal worden. Daarvoor moet de politiek de spelregels veranderen en moeten de financieringskaders anders. Maar ook het bedrijfsleven heeft de plicht om dit mogelijk te maken.
Dat vergt soms risico’s. In Amsterdam gaan we bijvoorbeeld het eerste CO2-positieve appartementengebouw bouwen. Dat is wat duurder, maar we willen blijven vernieuwen. Het leven is een interessante reis, je moet ook gewoon dingen doen die het leuk maken. We willen niet elke dag dezelfde woningen ontwikkelen. Soms is het moeilijk, zijn er mensen die tegenwerken of verouderde omgevingsplannen. Dan moet je stronteigenwijs zijn om iets af te ronden. ‘
Zijn die risico’s het altijd waard?
‘Niet alle projecten pakken financieel even goed uit, maar soms moet je gewoon doen. Dat is denk ik het verschil tussen ons en anderen: wij nemen dit soort projecten aan als uitdaging. Wat we doen is wel altijd goed afgewogen. We experimenteren op een dusdanige schaal dat we er niet kapot aan kunnen gaan als het financieel minder goed uitpakt. En ongeacht de financiële resultaten leren we er veel van.
Het risico is trouwens niet altijd even groot. Gasloos bouwen was ook gewoon een businesscase. Hypotheken gaven meer ruimte voor kopers, banken boden beleggers lagere rente, consumenten en beleggers hadden lagere maandlasten en de overheid bereikte haar doelstellingen om van het gas af te gaan. Er was alleen iemand nodig die zei: we gaan het nu ook doen.
Soms zijn de kosten wel hoger, maar de opbrengsten vaak ook. Steeds meer beleggers waarderen duurzaamheid positief. Zij zijn bereid CO2-neutrale projecten voor hogere prijzen in te kopen, omdat zij het ook gemakkelijker kunnen financieren. En ook consumenten zijn bereid extra te betalen voor een koopwoning die CO2-positief is.’
Voor de Natuurhuizen hebben jullie ook carbon credits uitgegeven. Hoe passen die in dit plaatje?
‘We gebruiken carbon credits om te kijken of en hoe we de waarde van CO2-opslag in huizen tastbaar kunnen maken. Daarin werken we samen met stichting Climate Cleanup. Zo’n waarde-impuls kan het makkelijker maken om CO2-arm of zelfs -positief te bouwen. Individuele verkoop van carbon credits is nu nog moeilijk, er is beperkte vraag naar. We hebben ze nu aan de belegger mee verkocht.
Het was een leerzaam proces. Het moet notarieel goed worden vastgelegd, maar er komen ook ingewikkelde vragen naar boven in het contact met kopers en gemeenten. De gemeente wil de credits bijvoorbeeld niet hebben als schenking, want dat zou tot staatssteundiscussies kunnen leiden.
Ik zie het zo: zolang er geen beleid is, zul je zaken financieel moeten waarderen. Je hebt minstens één van die twee prikkels nodig. Zelf ben ik voorstander van beide. Duidelijke kaders én financiële waardering. Je kunt wel heel veel eisen stellen, maar als het niet betaalbaar is, wordt er niks gebouwd.
Door de stikstofregels en arbeidstekorten wordt er überhaupt weinig gebouwd. Hoeveel last hebben jullie daarvan?
‘We hebben veel projecten die niet versneld tot uitvoering komen omdat ze vast lopen op stikstofregels, netcongestie of bezwaarprocessen. In de bouw gaat het vaak over de uitvoering, maar ook de voorbereidingsfase vraagt veel tijd en menskracht. Daar zijn belangrijke stappen te zetten.
Architecten en constructeurs hebben projecten soms wel drie of vier keer in handen omdat de regels in de tussentijd zijn aangepast. Als er goed beleid komt, kunnen we met dezelfde mensen dus wel drie keer meer productie draaien. Dat verhoogt de snelheid en verlaagt de kosten. Maar als we 100.000 woningen per jaar willen bouwen, zijn er uiteindelijk ook meer mensen nodig.’
Hoe ga je om met zulke uitdagingen?
‘Het is belangrijk dat wij het goede voorbeeld geven en onze kennis delen. We kunnen bijvoorbeeld al stikstofarm bouwen, met prefab woningen en fossielvrije bouwplaatsen. Leiderschap in de vastgoedsector moet vooral bestaan uit inzicht geven in hoe we technische problemen kunnen oplossen. Daarvoor moet je nadenken over de agenda van een ander.
Datzelfde geldt voor CO2-positief bouwen. Wij laten zien dat het kan, dat beleggers en kopers het accepteren. Daarmee bieden we anderen een handreiking om ook door te pakken. Waar nodig zetten we wel druk waar wij vastlopen. Lobbyen heeft helaas een negatieve lading, maar is heel belangrijk.’
Hoe krijg je ook anderen in de sector mee?
‘Door onze aanpak niet voor onszelf te houden. In projecten zeggen wij gewoon: dit zijn onze standaarden. Daar gaat bijna iedereen in mee, zeker als je uitlegt waarom je het doet. Soms moeten we eerst inzicht geven in de voordelen, bijvoorbeeld de extra financiering en dat het helemaal niet zo veel kost. Als je kennis verspreidt, krijg je draagvlak.
Er is weinig onwil, het gebrek aan actie heeft vaak met een gebrek aan kennis of handvatten te maken. Niet iedereen kan specialist zijn op alle thema’s. Dat is ook prima, daarvoor werk je samen.
Ook als mensen echt anti zijn, vind ik dat interessant. Vaak hebben zij scherpe argumenten die laten zien waarom iets een probleem kan worden. Daar kun je je gedachten mee aanscherpen en mee aan de slag gaan. Vaak heb je daarna juist het succes in handen. Ja, ik word er wel gelukkig van om mensen te ontmoeten die ergens tegen zijn.’
Hoe zie jij de rol van samenwerking?
‘Samenwerking is essentieel. We zijn één grote mierenhoop als mensen. In je eentje ga je die buit niet verplaatsen, maar met z’n allen wel.
Voor Ballast Nedam Development is samenwerken een tweede natuur. Wij zitten vaak in grootschalige gebiedsontwikkeling, dan heb je andere mensen gewoon nodig.
Datzelfde geldt voor verduurzaming. Nederlandse bouw- en vastgoedbedrijgen zijn te klein om zelf tot de benodigde verandering te komen. Willen we sectoraal breed iets veranderen, dan moeten we samenwerken. Dan kunnen we een sterkere vuist maken naar de politiek, en soms ook naar elkaar. Van: jongens, we gaan het echt zo doen.’
Wat zijn de grootste kansen voor de duurzame transitie in de bouw?
Toen ik ooit ging werken, zei ik: ik wil de wereld beter maken.’ Lachend: ‘Dat was in 2005, nog voor de woke-generatie. Ik geloof echt: als wij kunnen verbeelden hoe een stad zonder alle huidige problemen eruit kan zien, activeert dat het verlangen naar verandering.
Het mooie van ons vak, de gebouwde omgeving, is dat het heel zichtbaar is wat we doen. Als wij heel gave projecten realiseren waar alles inzit, volgt de rest vanzelf. Want als je dingen mooier en beter maakt, krijgen mensen daar energie van. Zo breng je uiteindelijk een beweging op gang.’
In de Horizon-interviewserie verscheen eerder:
- Michael Jongeneel (bestuursvoorzitter FMO): ‘Als je klimaatrisico’s gaat ontkennen, schiet je jezelf financieel in de voet’
- Dyonne Rietveld (Uniper Benelux): ‘Je ziet nu langzaam de acceptatie indalen dat we de klimaatdoelen niet gaan halen’
- Marije Hulshof (CEO Royal HaskoningDHV): ‘We willen en kunnen meer doen, dus waarom niet?’
- ACM-topman Martijn Snoep: ‘We staan echt niet met een knuppel te wachten tot iemand de klimaatregels overtreedt’
- Manon van Beek (TenneT): ‘De Noordzee kan de nieuwe energiecentrale van Europa worden’
- Ultieme test voor Avantium: groen én winstgevend worden
- Sander Pleij (Ayvens Nederland): ‘We zullen niet zomaar accepteren dat iemand zegt: doe mij nog maar een rondje diesel’
- Willemien Terpstra (Gasunie): ‘Zonder moleculen redden we het niet met de energietransitie’
