Vorige maand won Moos de internationale Built by Nature-prijs voor het project Appelweg in Amsterdam-Noord. Bewoners van 63 appartementen kijken daar uit over het water, vanuit een appartement dat grotendeels uit hout en duurzaam beton bestaat.
Het complex is gebouwd volgens een modulair bouwsysteem, vertelt Moos’ directeur Joost Hoffman. De woningen worden in delen geproduceerd bij Nederlandse productiebedrijven, samengesteld in Moos’ assemblagelijn en op de plaats van bestemming simpelweg opgestapeld en aangesloten. Hoewel de appartementen ruim voldoen aan de eisen voor permanente woningen, zijn ze ook demontabel en verplaatsbaar.
Je noemt Moos ‘een bouwsysteem voor systeemverandering’. Wat moet er zoal veranderen?
‘We hebben een nijpend tekort aan woningen en vakmensen, en beide tekorten lopen alleen maar op. We zeggen hier vaak: als je blijft doen wat je deed, krijg je wat je kreeg. En dus moeten we anders produceren. Tegelijkertijd stoot de traditionele bouw enorme hoeveelheden CO2 en fijnstof uit én ontstaat er veel afval. We blijven maar nieuwe grondstoffen gebruiken en weggooien. Ik erger me aan die waardevernietiging.
Om dat te veranderen moeten we bouw weer gaan zien als waardecreatie. Om kosten te besparen doen we nu vooral mínder. Minder ramen, minder isolatie, dunnere vloeren. Maar als je iets creëert wat over tijd méér waard wordt, is dat voor iedereen beter. Bouwers krijgen hogere marges, de bewoners een beter product.’
Hoe zorgen jullie voor die waardecreatie?
‘Moos is geen bouwer, maar initiatiefnemer. Er zijn kennis en productiecapaciteit genoeg, alleen moeten we die op een efficiëntere manier gebruiken. Grappig genoeg werken er bij ons weinig mensen met een bouwachtergrond. We kijken meer naar slimme ontwerpen, het inzetten van technologie en wat we van andere industrieën kunnen leren.
We bouwen de woningen in een partner-ecosysteem. Dat betekent dat we een netwerk van 17 onafhankelijke specialisten hebben die samen de verantwoordelijkheid nemen voor ontwerp, productie, assemblage en realisatie. Dat gaat veel verder dan de standaard samenwerkingen. Alle prijzen liggen open. En partners krijgen pas betaald als de volledige module af is. Je kunt geen deelfactuur sturen voor een deelgebouw, want in een deelgebouw kun je niet wonen.
Door die afspraken gaan alle partijen samenwerken om te innoveren en optimaliseren. Iedereen wil modules zo snel mogelijk af krijgen, zodat ze die factuur kunnen sturen. Dat stimuleert de snelheid én duurzaamheid enorm.’
Het prijswinnende gebouw Moos Appelweg bestaat grotendeels uit hout en duurzaam beton. | Credits: Moos
Het lijkt lastig om mensen over te halen mee te werken aan iets waarvoor ze niet direct betaald krijgen. Hoe doe je dat?
‘We vragen bedrijven altijd of ze erin geloven dat we op een andere manier moeten samenwerken om de bouw te veranderen. Veel bedrijven zeggen nee. De bedrijven die wel ja zeggen, zijn vooral familiebedrijven die hun bedrijf willen doorgeven aan de volgende generatie. Die zitten vaak al vol innovatieve ideeën.
Het eerste project hebben we zonder contracten gedaan. Gewoon, puur op basis van een handshake. Dat is onvoorstelbaar in de bouw. Het laat het belang van vertrouwen zien. Dat is cruciaal.
Daarbij merken we dat partners positief verrast worden door hoe snel het kan gaan als je goed samenwerkt. Omdat er op meerdere locaties geproduceerd wordt, kunnen we ook op meerdere plekken innoveren en testen. Ons systeem wordt heel veel sneller verbeterd dan de rest. Dat gaat om vraagstukken over de snelheid van het stapelen tot bijvoorbeeld de luchtdichtheid van woningen.’
Waarom focussen jullie op sociale huur?
‘Een te grote groep is ontevreden over de huidige maatschappij. Ik denk dat goede huisvesting het begin van een verandering kan zijn. Als mensen een veilig thuis hebben waar ze trots op zijn, kunnen ze gemakkelijker meedoen in de maatschappij.
In sociale woningbouw is de grootste sprong te maken in kwaliteit én aantallen van woningen. We focussen daarbij ook heel erg op ontmoetingsplaatsen voor bewoners. We blijven betrokken, ook als de sleutel is overgedragen. Met een buurtbarbecue bij opening van het gebouw, en een jaar later met een koffiemoment. De helft van onze medewerkers is bij Moos gekomen omdat ze duurzaamheid belangrijk vinden, de andere helft schuift hier vooral aan om fijnere buurten te maken.’
Die focus betekent ook dat jullie de prijs laag moeten houden.
‘We ontwikkelen een woning die op bijna alle plekken in Nederland kan staan. Als we dat ene systeem jarenlang niet meer hoeven te wijzigen, drukt dat de kosten enorm. Daardoor kunnen we kwalitatieve woningen realiseren die binnen het budget van corporaties vallen.
Het blijft wel een uitdaging om de projectgedreven vastgoedmarkt te verenigen met het industriële proces van woningbouwfabrieken. We ondervangen dat deels met voorraadproductie. We blijven dan modules produceren en passen alleen de assemblagesnelheid aan de projecten aan. Ook die continuïteit houdt de prijs onder controle.’
Hoeveel last hebben jullie van de problemen in de traditionele bouw?
‘Natuurlijk hebben wij ook te maken met lange vergunningsprocessen en wachtrijen voor het stroomnet. Maar over het algemeen gaat het goed. We hebben een volle pijplijn. Het bezettingspercentage van onze assemblagelijn is zo’n 65 procent, dat is relatief hoog.
Het zou wel fijn zijn als er een kabinet komt dat vier jaar blijft zitten. En als er duidelijke beslissingen gemaakt worden, ook als ze moeilijk zijn.
De inspraakprocedures moeten bijvoorbeeld korter. Het recht op klagen is in Nederland groter dan het recht op wonen. Eén bewoner kan honderden woningen blokkeren door naar de rechter te stappen. Dat is een strop voor de industrie. Dat moet de overheid kunnen overrulen, hoe vervelend het voor die ene bewoner ook is.’
Ruim 60 procent van jullie woningen bestaat uit biobased materiaal. Is het de ambitie om naar 100 procent te gaan?
‘We maken inderdaad nog gebruik van staal en duurzaam beton, onder meer voor vloeren, galerijen en de kern van een huis. In theorie zouden de kernen en vloeren ook van hout kunnen zijn. Maar als je met houten vloeren werkt in modules als de onze, is het bijvoorbeeld lastig om het geluid tussen woningen te dempen. Er zijn veel technische uitdagingen.
Voor ons is dit nu de perfecte balans tussen duurzaamheid, kwaliteit, snelheid en betaalbaarheid. Ik denk persoonlijk ook niet dat elk gebouw uit 100 procent biobased materialen moet bestaan. Voor sommige delen is het juist logischer om ze van staal of beton te maken. Daarom probeer ik ook die sectoren mee te nemen in verduurzaming.
Ik loop niet per se mee in de houtpolonaise. Ik geloof meer in de juiste materialen op de juiste plek, gebruikt op een manier die hergebruik mogelijk maakt.’
De woningen van Moos hoeven ter plekke alleen nog te worden gestapeld en aangesloten. | Credits: Moos
Vind je die balans tussen duurzaamheid en betaalbaarheid lastig?
‘Zeker. In het begin moet je dingen neerzetten waar je zelf heel erg in gelooft, maar nog niks aan verdient. Dat was voor ons de enige manier om ons in te vreten in de markt en te bewijzen dat we een businesscase hadden.
We moesten aan de achterkant soms puzzelen om te kunnen laten zien dat je aan de waardekant geen concessies hoeft te doen. Maar met effect. Ymere komt nu al voor de vierde keer terug voor een project.’
Jullie geloven zelfs zo erg in jullie concept dat jullie een terugnamegarantie geven.
‘Wij nemen onze woningen die op een tijdelijke vergunde locatie staan inderdaad terug tegen een afgesproken restwaarde. Op een andere locatie kunnen we ze opnieuw inzetten. Voor zover ik weet zijn we de enige die dat durven doen. We garanderen ook subsidies als we erin geloven dat we die binnenhalen voor de opdrachtgever.
Duurzame bedrijven moeten veel meer staan voor wat ze maken. Dat helpt opdrachtgevers ook om te veranderen. Die zijn niet onwelwillend, maar zijn simpelweg gewend om al honderd jaar hetzelfde in te kopen. Wij willen de mismatch tussen de snelle veranderaars en de logge ambtelijke systemen overbruggen.
Daarmee maken we ook de taart voor de duurzame bouwwereld groter. We vechten nu allemaal om één klein taartpuntje, om een paar woningen. Met honderdduizend woningen om te bouwen kunnen we allemaal gemakkelijk een enorm goede businesscase neerzetten.’
Met wie wil je nog samenwerken?
‘Ik zou graag grote pensioengelden aanwakkeren om de industrie echt te stimuleren. De inzet voor duurzame houtbouw is nu vaak nog een wassen neus vergeleken met andere investeringen.
Daarbij hebben we ambities om naar het buitenland te gaan. Ik geloof niet dat we modules in Nederland moeten fabriceren om ze in het buitenland te plaatsen, maar de manier van denken is elders natuurlijk wél goed toepasbaar. Heel West-Europa heeft een woningtekort. En als de slepende oorlog in Oekraïne eindelijk over is, kan modulair bouwen ook daar bijvoorbeeld een goede manier zijn om lokaal heel snel veel woningen te bouwen.
Als ik door mag dromen hoop ik dat we deze manier van samenwerken breed kunnen verspreiden. Andere bedrijven opzoeken en elkaars specialisme benutten, elkaar iets gunnen in plaats van elkaar het vel over de oren te halen. Dat is hard nodig om de industrie te veranderen.’
Lees ook:
- Changemaker Corjan van den Berg (Revyve): ‘Als je het voedselsysteem efficiënter wilt maken, moet het dier eruit’
- Changemaker Marieke Doolaard (HEMA): ‘Je moet dingen zo aanpakken dat de klant er blij van wordt’
- Changemaker Dionne Ewen (Ahrend): ‘Als je net zo goede kwaliteit levert, hoef je een product niet per se als duurzaam te framen’
