NSI is een Nederlandse beursgenoteerde vastgoedbelegger. Het bedrijf heeft 44 gebouwen in de grote Nederlandse steden. Het koopt bestaande kantoorpanden, waarna ze worden verbouwd, verduurzaamd en de verhuur ingaan. “We streven ernaar om hoge kwaliteit gebouwen op goede locaties te hebben en de eindgebruiker volledig te ondersteunen”, zegt Jeroen Solleveld, Hoofd Technisch Asset Management bij NSI. “Een huurder die het naar zijn zin heeft in een duurzaam gebouw dat van alle gemakken is voorzien, is eerder geneigd om bij ons te blijven en ons aan te bevelen bij anderen. Dat is het idee.”
75 procent van jullie portefeuille heeft het BREEAM-NL-certificaat ‘Very Good’ of ‘Excellent’. Welke duurzaamheidsprestaties worden meegenomen in die certificering?
“Binnen BREEAM heb je drie onderdelen: gebruik, beheer en asset. Wij kijken vooral naar het assetgedeelte, dus hoe doet zo’n gebouw het. Zaken als materiaalgebruik, energie, isolatie en waterbeheer spelen een rol. Onlangs is de meetmethode van BREEAM op de schop gegaan. Die is strenger geworden, maar we streven ernaar om ons hoge niveau te behouden.
Zo’n certificering is overigens geen verplichting, maar voor ons is het een middel om te communiceren hoe we presteren. We hebben mooie gebouwen en lopen voorop op het gebied van duurzaamheid. Een certificering helpt om dat verhaal te vertellen. In het verleden investeerden we ook al veel in onze gebouwen, maar deelden we het minder. Daar hebben we van geleerd, want dat is eigenlijk een gemiste kans. Huurders vragen om duurzame panden en we verwachten dat dat op termijn nog verder toeneemt.”
Energie-efficiëntie is belangrijk voor alle panden die NSI in bezit heeft. Hoe ziet dat er in de praktijk uit?
“Een voorbeeld is het kantoorgebouw Q-Port in Amsterdam Sloterdijk. Vroeger was het zo dat je diverse instellingen aan een pand kon meegeven. Een gebouw start bijvoorbeeld om zes uur in de ochtend op en schakelt om zes uur in de avond af. Dat betekent een tijdsbestek van 12 uur waarin dat gebouw maximaal functioneert en 100 procent verwarmt, koelt en ventileert. Maar in de praktijk zie je dat om 6 uur ’s ochtends nog niemand binnen is, dus dat het opstarten ook wat later kan. En om 8 uur in de ochtend hoeft het vermogen ook nog niet op 100 procent te liggen. Van oudsher is zo’n gebouw ontworpen voor twee standen: aan en uit. In Q-port hebben we diverse kleppen en sensoren toegevoegd om tot op ruimteniveau te kunnen sturen. Is hier wel of niet iemand aanwezig? Gaan we dan verwarmen en ventileren of juist niet? Die nauwkeurigheid zorgt voor energie-efficiëntie. Door niet 100 procent, maar bijvoorbeeld 20 procent van de ruimtes te ventileren op basis van de bezetting, bespaar je enorm veel energie.
Een ander voorbeeld is HNK Rotterdam Alexander, waar we op dit moment een gebouw uit 1981 verduurzamen. Deze renovatie is net begonnen. Er komt nieuw glas in, nieuwe kozijnen, de gevel wordt opgedikt met extra isolatie en er komen nieuwe installaties, warmtepompen en zonnepanelen. Het gebouw is deels nog verhuurd, dus we gaan aan de slag met de huurders erin. Dat is uniek. In fases gaan we het hele gebouw door. Eind dit jaar verwachten we klaar te zijn.”
Zulke verduurzamingsslagen zorgen voor dalende energiekosten. Profiteren huurders daarvan of jullie als gebouweigenaar?
“Er zijn drie smaken. De eerste is dat een gebouw volledig wordt verhuurd aan één partij. Dan staat de energieaansluiting op de naam van de huurder. Die is vrij om een energiebedrijf te kiezen. Smaak twee is dat er meerdere huurders is één pand zitten. In dat geval kopen wij elektriciteit en gas in bij onze leverancier Vattenfall. De kosten rekenen we vervolgens door aan de huurders. De laatste optie is dat we een all-in prijs rekenen voor alle services. Daar valt energie ook onder. Op het moment dat we niet efficiënt met energie omgaan, kost het ons geld.
Onderaan de streep profiteren wij van de duurzame investeringen die we doen, omdat we geloven dat duurzame panden in waarde stijgen. Daarbij huren bedrijven liever een duurzaam dan een niet duurzaam pand.”
In heel Nederland speelt netcongestie een rol, zeker in de randstad waar NSI panden heeft. Is er genoeg ruimte op het stroomnet om alle kantoren te verduurzamen?
“Het grote voordeel is dat we werken met bestaande gebouwen. Die hebben al een energieaansluiting. Een warmtepomp plaatsen in een pand is geen probleem als er al een koelmachine op het dak staat, want die heeft al een bepaald vermogen nodig. Als de koelmachine eraf gaat en de warmtepomp ervoor in de plaats komt, is er niks aan de hand. Dat past vaak binnen de bestaande contractafspraken en het vermogen dat beschikbaar is.
Het verschil is dat een koelmachine alleen in de zomer werkt om te koelen en de warmtepomp het hele jaar door. Op het moment dat je geen koelmachine hebt, wordt het een uitdaging. Dat hebben we nu in één van onze monumentale gebouwen. We willen het verduurzamen en meer comfort toevoegen, maar we lopen tegen de limieten van de energieaansluiting aan. We onderzoeken met onze adviseurs wat er mogelijk is binnen het bestaande contract. Dit kan betekenen dat we meer moeten investeren in bijvoorbeeld batterijopslag, of dat we minder kunnen verduurzamen dan we oorspronkelijk hadden bedacht – al heeft dat natuurlijk nooit onze voorkeur.”
En als een huurder zegt: bij een kwart van de parkeerplaatsen moeten laadpalen komen?
“Er rijden steeds meer elektrische auto’s rond en het is wel zo fijn om op werk te kunnen laden. Bij de meeste panden hebben we jaren geleden al ingezet op laadpalen en die laten installeren door bijvoorbeeld Vattenfall. Willen we nu nog laadpalen bijplaatsen, dan is de kans aanwezig dat dat niet uitkomt. Er zijn verschillende oplossingen, met behulp van een energiemanagementsysteem. Door een aantal laadpalen te ‘remmen’, kan er toch worden opgeladen. De laadsnelheid zal hierdoor wel iets lager zijn. Een alternatief is dan om meer elektrisch vermogen naar de laadpalen te sturen op het moment dat het gebouw zelf minder energie nodig heeft.”
Lees ook:
- De energierekening naar 0 euro? Zo deed Holbox dat
- Waarom nog maar één procent van het gas in Nederland groen is: ‘Er moet snel duidelijkheid komen’
- Schommelende stroomprijzen? Daar kunnen bedrijven hun voordeel mee doen
- Hoe verduurzamen we de industrie? ‘De hele, complexe puzzel moet in elkaar vallen’
Dit artikel is gemaakt door een van onze expertredacteuren in samenwerking met onze partner Vattenfall. Change Inc. werkt met partners die de klimaattransitie aanjagen. Zij kunnen cases presenteren waar anderen zich aan kunnen optrekken en zijn eerlijk over de uitdagingen. Niet één bedrijf is al 100 procent duurzaam, maar veel zijn onderweg. Dankzij ons partnermodel zijn onze artikelen gratis toegankelijk voor iedereen. Benieuwd naar hoe wij werken? Klik hier.
